Название:
Infosmi.ru (Infosmi)
Учредитель:
Порох А. Г.
Номер свидетельства:
ЭЛ № ФС 77 - 75810
Территория распространения:
Российская Федерация, зарубежные страны
Адрес издателя:
141311, Московская обл., Сергиево-Посадский р-н, с. Глинково, д. 77, кв. 29
Телефон:
+7 9O5 549 49 47
Электронный адрес:
Мы в социальных сетях

Общество

NYT: в Штатах инвесторы активно скупают парки мобильных домов

По всей Америке корпоративные арендодатели расширяют портфели промышленного жилья и немедленно повышают арендную плату, вытесняя прочь постоянных жителей.

Когда два года назад Сара Клемент переехала в парк передвижных домов Golden Hills, у нее возникло чувство, будто она выиграла в лотерею. После нескольких лет, проведенных вместе сыном в однушках, у ее семилетки наконец-то появилась собственная спальня, его игрушки были разбросаны во дворе, а школа находилась на краю парка.

Мисс Клемент оценила дружелюбие своих соседей, возможность наблюдать за восходом солнца над заросшей плоскогорьем и его заходом за предгорьями Скалистых гор. Для ее зарплаты спортивного тренера жизнь в таком домике была вполне доступной: после его приобретения арендная плата за участок под ним составляла всего $625 в месяц.

Но всего через шесть месяцев после ее переезда и участок земли, и вся прежняя стабильность внезапно исчезли у нее из-под ног.

Супружеская пара из Колорадо, владевшая парком мобильных домов многие годы, выставила его на продажу. Мисс Клемент и ее соседи знали, что если их поселок перейдет во владение одному из крупных операторов промышленного жилья, скупавших подобные парки по всему штату, то арендная плата резко возрастет.

NYT: в Штатах инвесторы активно скупают парки мобильных домов

Противостояние инвестиционным корпоратам

Во всех Штатах жители парков промышленного жилья, подобного домику Сары Клемент (на фото она с сыном), отмечают крайний интерес корпораций к их жилплощади, поскольку поток инвестиционных компаний с головокружительной скоростью расширяет свои портфели парков мобильных домов, угрожая стабильности одного из немногочисленные оставшиеся в Америке источников доступного жилья.

Жители Golden Hills попытались выкупить свой парк, они сформировали кооператив и были на пути к получению финансирования от ROC USA Capital, поддерживающей общины, принадлежащие американцам по всей стране.

Несколько месяцев они были полны надежд. Но безрезультатно: в июле 2021-го владельцы отклонили свое первоначальное предложение, назвав более высокую цену и продав парк Harmony Communities, оператору домов промышленного производства с 5000 жителей в 33 парках на американском. Новый владелец Golden Hills незамедлительно увеличил арендную плату на 50% и выпустил 12-страничный список новых правил для жителей парков.

Джордж Антипас, представитель арендодателя Harmony Communities, выступил в защиту повышения арендной платы, подчеркнув, что новые арендные ставки по-прежнему ниже, чем в аналогичных парках поблизости. «Мы считаем, что вправе взимать справедливую рыночную арендную плату», – сообщил Антипас, добавив, что дополнительные средства покроют на расходы на ремонт и что городские власти предоставят жильцам субсидии на основе их потребностей.

Через месяц после покупки парка компания-арендодатель предложила жителям выкупить его, правда, по значительно более высокой стоимости, чем заплатила сама. Однако и эта сделка сорвалась, поскольку в январе 2022-го компания отклонила предложение жильцов.

Столкнувшись с повышением арендной платы и новыми затратами на перестройку своих домов в соответствии с правилами владельца парка, жители поспешили найти другое жилье, но подходящих вариантов в Голдене, быстро развивающемся городе к западу от Денвера – их нет. В жилом комплексе через дорогу ежемесячная стоимость аренды квартир с одной спальней начинается от $2400, что почти на $1000 больше, чем, по словам Сары Клемент, она платила за квартиру такой же площади в 2018-м.

NYT: в Штатах инвесторы активно скупают парки мобильных домов

Просто бизнес

Лидеры отрасли прямо говорят о бизнес-модели: согласно материалам «учебного курса» для начинающих инвесторов в парки мобильных домов, подготовленным «Университетом мобильных домов», которым управляют два крупнейших владельца парков подобной недвижимости в США, «тот факт, что арендаторы участка не могут позволить себе потратить $5000, требуемых для перемещения их мобильного дома, гарантирует стабильные доходы и позволяет легко повышать арендную плату без потери занятости территории парка».

Исследовательская фирма Real Capital Analytics сообщила в отчете за июнь 2021-го, что на долю институциональных инвесторов в Штатах за предыдущие два года приходилось 23% процента покупок промышленных жилых домов, по сравнению с 13% за предыдущий двухлетний период. Это делает инвесторов одними из крупнейших арендодателей жилья в Соединенных Штатах. По данным торговой ассоциации «Институт промышленного жилья» в домах промышленного производства проживает около 22 миллионов американцев. А Fannie Mae заявила, что промышленное жилье составляет более 6% единиц жилья в Америке.

Если жители парков с передвижными домами не могут справиться с ростом арендной платы или не могут позволить себе зачастую обширные изменения в подъездных площадках, садах и навесах, которые требуются в соответствии с правилами нового руководства, их быстро заменяют. С ростом цен и арендной платы на все виды жилья во многих частях Соединенных Штатов на мобильное жилье спрос стабильно растет. Многие молодые семьи и студенты колледжей обращаются к паркам передвижных домов как к последнему остатку относительно доступного жилья по стране.

NYT: в Штатах инвесторы активно скупают парки мобильных домов

Поддержка законодателей

По мере того как парк за парком переходил в собственность корпораций, законодательные органы штатов попытались защитить доступность парков мобильных домов, передав их под управление жителей.

Когда в 2018-м корпоративный арендодатель купил парк передвижных домов Sans Souci (на фото – типичный дом этого парка), расположенный неподалеку от живописного района Флэтайронс в городе Боулдере, у жителей не было возможности сделать встречное предложение. По их словам, они узнали о продаже парка только после того, как к их дверям прикрепили уведомления о новых правилах содержания. Через несколько недель появились ремонтные бригады и начали косить кусты, деревья и цветы.

Оказавшись в собственности компании Strive Communities, парк поднял арендную плату на 12% процентов и издал обширные новые правила обслуживания, предписывая жителям – многие из которых являются стареющими художниками и самопровозглашенными хиппи – убрать со своих дворов предметы искусства и украшения, собранные годами.

«Они хотели, чтобы парк выглядел как униформа», – заметила Синтия Сиен, 23-летняя жительница. «Это была их конечная цель, чтобы спустя три-четыре года выгодно перепродать его».

По утверждению Strive Communities повышение арендной платы было направлено на то, чтобы приблизить ставки к рыночным, и компания инвестировала почти $1 миллион в улучшение жилищного парка.

Жители обратились к своим избранным представителям, призывая к принятию закона, обязывающего владельцев парков уведомлять жильцов о намерении продать землю –  положение, допускающее «возможность выкупа» самими жильцами. В 2020-м губернатор Джаред Полис утвердил этот закон в Колорадо. Кстати, аналогичные законы действуют в ряде других американских штатов.

Но за два года после вступления в силу этого закона в штате Колорадо, жителям удалось выкупить только Sans Souci и два других парка. В 20 случаях владельцы парков не уведомляли жителей о продаже, а в других – уведомлены были, однако им не удалось быстро объединиться для встречного предложение о выкупе.

Представитель штата Эндрю Босенекер, в окрестностях Форт-Коллинза, его родного города, за последние несколько лет наблюдался шквал продаж парков промышленных домов, в т.ч. недавнюю продажу за $57 миллионов, считает, что закон штата о возможности выкупа недостаточно четкий.

В своем законопроекте, представленном в марте 2022-го, Босенекер предлагает утвердить обязанность собственников парков выслушивать первые предложения цены именно от жителей или местных органов власти. Кроме того, его законопроект ограничивает повышение арендной платы до 3% в год.

В Колорадо разрабатывается еще один законопроект, что предоставит жителям доступ к кредитному фонду, позволяющему им конкурировать с частными инвестиционными компаниями, большинство из которых также получают госфинансирование для приобретения жилых парков.

Общество

Актер Виктор Хориняк получил награду за пранк в церкви

В Санкт-Петербурге состоялся тридцатый кинофестиваль «Виват кино России!». Подробности пишет “Московский комсомолец“. Высшие награды получили братья режиссеры Александр и Владимир Котт за сериал «Седьмая симфония» и кинокомедию «Непослушник». Последний фильм […]

Читать дальше

Общество

Англичанин во время ремонта нашел в стене дома куклу с запиской об убийстве

32-летний житель Ливерпуля Джонатан Льюиссделал обнаружил страшную находку во время ремонта в новом доме. Подробности сообщили в издании Daily Mirror. Мужчина начал пробивать стену и нашел внутри страшную тряпичную куклу. […]

Читать дальше

Общество

Ученые раскрыли механизм, запускающий гибель клеток

Ученые открыли триггер, который был ранее неизвестен. Он запускает процесс гибели клеток в живых организмах. Подробности результатов исследования были опубликованы на портале med-heal.ru. Эксперты отметили, что гибель клеток происходит постоянно. […]

Читать дальше

Поиск по сайту

Последнее

Популярное

Популярное

Лицензия СМИ

Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 75810 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 24.05.2019 г.

Связь с редакцией

Телефон: +7(9O5)549 49 47

Почта: infosmi@infosmi.net

Пресс-релизы: pr@infosmi.net