По всей Америке корпоративные арендодатели расширяют портфели промышленного жилья и немедленно повышают арендную плату, вытесняя прочь постоянных жителей.
Когда два года назад Сара Клемент переехала в парк передвижных домов Golden Hills, у нее возникло чувство, будто она выиграла в лотерею. После нескольких лет, проведенных вместе сыном в однушках, у ее семилетки наконец-то появилась собственная спальня, его игрушки были разбросаны во дворе, а школа находилась на краю парка.
Мисс Клемент оценила дружелюбие своих соседей, возможность наблюдать за восходом солнца над заросшей плоскогорьем и его заходом за предгорьями Скалистых гор. Для ее зарплаты спортивного тренера жизнь в таком домике была вполне доступной: после его приобретения арендная плата за участок под ним составляла всего $625 в месяц.
Но всего через шесть месяцев после ее переезда и участок земли, и вся прежняя стабильность внезапно исчезли у нее из-под ног.
Супружеская пара из Колорадо, владевшая парком мобильных домов многие годы, выставила его на продажу. Мисс Клемент и ее соседи знали, что если их поселок перейдет во владение одному из крупных операторов промышленного жилья, скупавших подобные парки по всему штату, то арендная плата резко возрастет.
Противостояние инвестиционным корпоратам
Во всех Штатах жители парков промышленного жилья, подобного домику Сары Клемент (на фото она с сыном), отмечают крайний интерес корпораций к их жилплощади, поскольку поток инвестиционных компаний с головокружительной скоростью расширяет свои портфели парков мобильных домов, угрожая стабильности одного из немногочисленные оставшиеся в Америке источников доступного жилья.
Жители Golden Hills попытались выкупить свой парк, они сформировали кооператив и были на пути к получению финансирования от ROC USA Capital, поддерживающей общины, принадлежащие американцам по всей стране.
Несколько месяцев они были полны надежд. Но безрезультатно: в июле 2021-го владельцы отклонили свое первоначальное предложение, назвав более высокую цену и продав парк Harmony Communities, оператору домов промышленного производства с 5000 жителей в 33 парках на американском. Новый владелец Golden Hills незамедлительно увеличил арендную плату на 50% и выпустил 12-страничный список новых правил для жителей парков.
Джордж Антипас, представитель арендодателя Harmony Communities, выступил в защиту повышения арендной платы, подчеркнув, что новые арендные ставки по-прежнему ниже, чем в аналогичных парках поблизости. «Мы считаем, что вправе взимать справедливую рыночную арендную плату», — сообщил Антипас, добавив, что дополнительные средства покроют на расходы на ремонт и что городские власти предоставят жильцам субсидии на основе их потребностей.
Через месяц после покупки парка компания-арендодатель предложила жителям выкупить его, правда, по значительно более высокой стоимости, чем заплатила сама. Однако и эта сделка сорвалась, поскольку в январе 2022-го компания отклонила предложение жильцов.
Столкнувшись с повышением арендной платы и новыми затратами на перестройку своих домов в соответствии с правилами владельца парка, жители поспешили найти другое жилье, но подходящих вариантов в Голдене, быстро развивающемся городе к западу от Денвера – их нет. В жилом комплексе через дорогу ежемесячная стоимость аренды квартир с одной спальней начинается от $2400, что почти на $1000 больше, чем, по словам Сары Клемент, она платила за квартиру такой же площади в 2018-м.
Просто бизнес
Лидеры отрасли прямо говорят о бизнес-модели: согласно материалам «учебного курса» для начинающих инвесторов в парки мобильных домов, подготовленным «Университетом мобильных домов», которым управляют два крупнейших владельца парков подобной недвижимости в США, «тот факт, что арендаторы участка не могут позволить себе потратить $5000, требуемых для перемещения их мобильного дома, гарантирует стабильные доходы и позволяет легко повышать арендную плату без потери занятости территории парка».
Исследовательская фирма Real Capital Analytics сообщила в отчете за июнь 2021-го, что на долю институциональных инвесторов в Штатах за предыдущие два года приходилось 23% процента покупок промышленных жилых домов, по сравнению с 13% за предыдущий двухлетний период. Это делает инвесторов одними из крупнейших арендодателей жилья в Соединенных Штатах. По данным торговой ассоциации «Институт промышленного жилья» в домах промышленного производства проживает около 22 миллионов американцев. А Fannie Mae заявила, что промышленное жилье составляет более 6% единиц жилья в Америке.
Если жители парков с передвижными домами не могут справиться с ростом арендной платы или не могут позволить себе зачастую обширные изменения в подъездных площадках, садах и навесах, которые требуются в соответствии с правилами нового руководства, их быстро заменяют. С ростом цен и арендной платы на все виды жилья во многих частях Соединенных Штатов на мобильное жилье спрос стабильно растет. Многие молодые семьи и студенты колледжей обращаются к паркам передвижных домов как к последнему остатку относительно доступного жилья по стране.
Поддержка законодателей
По мере того как парк за парком переходил в собственность корпораций, законодательные органы штатов попытались защитить доступность парков мобильных домов, передав их под управление жителей.
Когда в 2018-м корпоративный арендодатель купил парк передвижных домов Sans Souci (на фото — типичный дом этого парка), расположенный неподалеку от живописного района Флэтайронс в городе Боулдере, у жителей не было возможности сделать встречное предложение. По их словам, они узнали о продаже парка только после того, как к их дверям прикрепили уведомления о новых правилах содержания. Через несколько недель появились ремонтные бригады и начали косить кусты, деревья и цветы.
Оказавшись в собственности компании Strive Communities, парк поднял арендную плату на 12% процентов и издал обширные новые правила обслуживания, предписывая жителям – многие из которых являются стареющими художниками и самопровозглашенными хиппи – убрать со своих дворов предметы искусства и украшения, собранные годами.
«Они хотели, чтобы парк выглядел как униформа», — заметила Синтия Сиен, 23-летняя жительница. «Это была их конечная цель, чтобы спустя три-четыре года выгодно перепродать его».
По утверждению Strive Communities повышение арендной платы было направлено на то, чтобы приблизить ставки к рыночным, и компания инвестировала почти $1 миллион в улучшение жилищного парка.
Жители обратились к своим избранным представителям, призывая к принятию закона, обязывающего владельцев парков уведомлять жильцов о намерении продать землю – положение, допускающее «возможность выкупа» самими жильцами. В 2020-м губернатор Джаред Полис утвердил этот закон в Колорадо. Кстати, аналогичные законы действуют в ряде других американских штатов.
Но за два года после вступления в силу этого закона в штате Колорадо, жителям удалось выкупить только Sans Souci и два других парка. В 20 случаях владельцы парков не уведомляли жителей о продаже, а в других – уведомлены были, однако им не удалось быстро объединиться для встречного предложение о выкупе.
Представитель штата Эндрю Босенекер, в окрестностях Форт-Коллинза, его родного города, за последние несколько лет наблюдался шквал продаж парков промышленных домов, в т.ч. недавнюю продажу за $57 миллионов, считает, что закон штата о возможности выкупа недостаточно четкий.
В своем законопроекте, представленном в марте 2022-го, Босенекер предлагает утвердить обязанность собственников парков выслушивать первые предложения цены именно от жителей или местных органов власти. Кроме того, его законопроект ограничивает повышение арендной платы до 3% в год.
В Колорадо разрабатывается еще один законопроект, что предоставит жителям доступ к кредитному фонду, позволяющему им конкурировать с частными инвестиционными компаниями, большинство из которых также получают госфинансирование для приобретения жилых парков.