На фоне растущего давления кредиторов шведские собственники сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости отчаянно ищут наличные деньги, поскольку их долг в размере $17 миллиардов подлежит погашению в течение следующих 18 месяцев.
Руководители компании по арендной недвижимости сопротивляются попыткам принудительной продажи их собственности, однако их время для маневров жестко ограничено. В Европе раздобыть деньги для перекредитования сейчас сложно, поскольку рынки облигаций и акций практически мертвы. Поэтому более реалистичный вариант – уход с рынка недвижимости.
Ранее мы сообщали, что горячие споры вокруг дорожающего рынка аренды жилья даже мотивировали мэра Нью-Йорка Адамса обозвать «плантаторшей» пожилую еврейку, пострадавшую от Холокоста.
Угроза финансовой стабильности Швеции
Беспорядочная спешка с наращиванием финансовых рисков приводит к огромным скидкам на одном из наиболее пострадавших мировых рынков коммерческой недвижимости. За падением этого рынка недвижимости может произойти цепная реакция, которая сбросит высокие оценки в отрасли и усугубит дефицит финансирования. Центральный банк Швеции предупредил, что арендодатели, быстро распродающие большие объемы недвижимости, становятся угрозой финансовой стабильности страны.
«Вариант номер один – рекапитализироваться и переждать бурю, но это доступно не всем, — объяснил Джонне Сандстром, управляющий портфелем Aktia Bank. — Я более всего обеспокоен перспективами ухудшения общего настроения на рынке, в результате чего рефинансирование окажется практически невозможным».
После рекордных сделок чуть более года назад количество текущих сделок с коммерческой недвижимостью в Швеции упало до самого низкого уровня за последнее десятилетие. Это признак расхождения между ценой, которую хотят арендодатели, и той ценой, которую готовы заплатить арендаторы. В атмосфере понижения кредитных рейтингов, включая растущее число арендодателей, переходящих в статус «мусорных», предполагает, что это противостояние может скоро закончиться.
«Установившиеся высокие процентные ставки съедают прибыль небольших фирм, занимающихся недвижимостью, оставляя их с большим количеством долгов, — сообщил в интервью Свен-Олоф Йоханссон, содиректор FastPartner AB. — В банковской системе станет еще сложнее рефинансировать облигации, поэтому это падение будет для них тяжелым».
FastPartner – один из крупнейших арендодателей офисов в Стокгольме – в начале июля лишился прежнего инвестиционного рейтинга.
Изначально именно затруднения арендодателя Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) находились в эпицентре проблем со шведской коммерческой недвижимостью, но сейчас глубина этой пропасти стала большей. Уже четыре компании имеют облигации, приближающиеся к доходности всего лишь на 10 п.п. выше, чем у облигаций Риксбанка, что ставит их в бедственное положение.
В этом году сроки погашения долга относительно управляемые и составляют только $4,9 миллиарда, но в 2024-м эта проблема возрастет в два с половиной раза и составит $12,1 миллиарда. Heimstaden Bostad имеет наибольший долг в размере $2,5 миллиарда, в то время как у SBB задолженность составляет $765 миллионов, согласно данным «Блумберга».
Перспективы падения в финансовую пропасть
Текущее состояние сектора коммерческой недвижимости в Швеции станет более понятным, когда начнется публикация отчетов о доходах за первое полугодие, ожидаемая в этом месяце. К примеру, SBB, как ожидается, представит свою отчетность 14 июля.
До сих пор корректировка портфелей компаний-арендодателей в сторону понижения была скромной – не более 4% в первом квартале 2023-го. Во многом это было связано с нехваткой транзакций, и первые крупные сделки за несколько следующих месяцев будут иметь большое значение для определения того, насколько глубоким станет разгром рынка аренды коммерческой недвижимости.
«Наибольший риск ухудшения кредитного качества существует как раз в Швеции, где компании столкнутся со стеной в виде сроков погашения в ближайшие пару лет», — считают аналитики Moody’s, указав это в отчете по отрасли недвижимости за июнь 2023-го. Рейтинговая компания упомянула шведские облигации со сроком погашения от трех до четырех лет – которых примерно в два раза меньше, чем у других владельцев недвижимости в Европе – обозначая страну в авангарде последствий более высоких процентных ставок, запущенных западными Центробанками.
В январе 203-го компания Fastighets AB Balder стала первым шведским арендодателем, получившим «мусорный» рейтинг. С той поры к нему присоединились FastPartner и SBB.
Акции компаний, занимающихся недвижимостью, упали более чем на 60% с момента своего пика в конце постковидного 2021 года, что делает выпуск прав (прим. Инфосми: предложение текущим акционерам докупить новых акций компании) менее выгодным вариантом. Кроме того, банки становятся все более осторожными по отношению к этому сектору, что привело к сокращению финансирования сделок.
«Банки обычно играют большую роль в поддержании активности на рынке транзакций, — отметил Макс Барклай, глава отдела консультирования в компании Newsec, предоставляющей услуги в сфере недвижимости. — Но сейчас это не работает».
Некоторые инвесторы располагают наличными суммами, позволяющими им воспользоваться ситуацией, но они хотят более выгодных скидок, а владельцы недвижимости такие скидки предоставлять отказываются. Согласно базовому сценарию Moody’s, к концу следующего года европейские оценки коммерческой недвижимости уйдут в диапазон от 5% до 15%, по сравнению с уровнем 2022 года. Причем Швеция упадет еще больше в этом «неблагоприятном сценарии».
Тем не менее арендодатели Швеции пока не двигаются с места, утверждая, что у них нет причин снижать балансовую стоимость при высокой заполняемости недвижимости и стабильном денежном потоке.
По словам нового гендиректора Лейва Синнеса, даже SBB, которой необходимо пролонгировать облигации со сроком погашения на сумму более $1,6 миллиарда в течение следующих трех лет, не будет предлагать скидки на свою недвижимость. На прошлой неделе компания решилась продать недвижимость в южном городе Линчёпинг муниципальной компании, но полученная выручка в размере $37 миллионов – жалкие гроши на фоне общих потребностей SBB в финансировании.