В то время как «Большое Яблоко» демонстрирует признаки восстановления после пандемических лет – арендная плата за жилье растет, туристы возвращаются, а очереди в закусочные Sweetgreens снова длинные – офисы по-прежнему не демонстрируют признаков восстановления, особенно в Нижнем Манхэттене.
47-этажный небоскреб (на фото выше), принадлежащий Сингапурскому суверенному фонду благосостояния и Paramount Group, пустует с 2021 года, когда Deutsche Bank – его единственный арендатор – переехал на Колумбус-серкл. Владельцы прибегли к дорогостоящему ремонту небоскреба в попытке привлечь новых арендаторов, ищущих обновленные офисы. Но пока что желающих не нашлось, поскольку финансовые компании либо ищут новые яркие объекты в Хадсон-Ярдс, либо вообще сокращают свое присутствие в Нью-Йорке, предлагая сотрудникам возможность работать из дома в условиях удаленного заключения сделок.
Это приводит к беспрецедентному количеству неиспользуемых офисных площадей в «Большом яблоке». В этом году количество пустующих офисов достигло рекордных 22,7% после десятилетий среднего показателя, никогда не превышавшего 11% в год. Эксперты по городскому бюджету утверждают, что процент вакантных площадей не опустится ниже 19% как минимум до 2026 года.
Рекордные арендные ставки не интересны арендаторам
Согласно последним прогнозам городских властей, запрашиваемая арендная плата за офисные помещения «к концу года будет ниже уровня, существовавшего до пандемии», и, вероятно, достигнет самого низкого уровня за десятилетие. По данным Colliers, канадской компании по управлению инвестициями, запрашиваемая арендная плата в офисах на Манхэттене в апреле 2023-го составила в среднем $75,13 доллара за квадратный фут (прим. Инфосми: один квадратный фут примерно равен 0,09 м2), что на $0,5 меньше, чем годом ранее.
Это вызывает беспокойство у нью-йоркских властей, которые все последнее десятилетие полагались на постоянно расширяющийся и дорожающий сектор коммерческой недвижимости в качестве источника налогов для оплаты государственных школ, полицейских участков и услуг вывоза мусора. Налоги на коммерческую недвижимость составляют порядка 20% от общего объема налоговых поступлений Нью-Йорка, в частности, на долю офисных зданий приходится 10%. И поскольку эти доходы сокращаются, расходы «Большого яблока», по прогнозам, будут продолжать расти, создавая проблемы для реализации программы мэра Эрика Адамса.
По словам Аны Шампени, вице-президента «Комиссии по гражданскому бюджету» (CBC), за восемь лет до пандемии налоговые поступления в нью-йоркский бюджет увеличивались в среднем на 4,7% ежегодно, что примерно соответствовало расходам, финансируемым городом. Это позволяло экс-мэру Биллу де Блазио нанимать тысячи новых сотрудников и расширять финансируемые городом программы без необходимости рассматривать вопрос об увольнениях или сокращении расходов для сбалансирования городского бюджета.
«Все это позволяет людям говорить, что де Блазио был самым удачливым мэром», — отметила Рахул Джейн, заместитель контролера штата Нью-Йорк. «Сегодня есть множество трудных решений, которые де Блазио принимать не требовалось, потому что доходы города просто продолжали расти», — добавила Джейн.
Расходы Нью-Йорка без доходов
Как спрогнозировала Ана Шампени, затраты Нью-Йорка на следующие пять лет, включая образование, здравоохранение, повышение зарплаты городским служащим, состоящим в профсоюзах, а также стабильно растущее число лиц, ищущих убежища, будут расти на 3,9% в год, что превысит прогнозируемые годовые налоговые поступления более чем на один процентный пункт. Чтобы сбалансировать бюджет, городской администраций придется сократить расходы либо оставить вакантными свободные должности в нью-йоркских службах, либо снизить объемы таких услуг, как часы работы общественной библиотеки и раздачу бесплатного питания для пожилых людей.
В «Независимом бюджетном управлении Нью-Йорка» (IBO) согласились с оценками города в отношении медленного роста как налоговых поступлений, так и общего дохода в течение финансового плана на следующие пять лет, но также отметили, что предполагаемый общий рост поступлений от имущественного налога будет выше, чем названные городом прогнозы на период 2025-2027 гг. При этом в IBO отметили, что все городские налоги, связанные с коммерческой недвижимостью, скорее всего, будут расти особенно медленно, если вообще будут расти.
Тем не менее налоговая база Нью-Йорка, которая также включает налоги с продаж и на прибыль, очень разнообразна, заявил Майкл Ринальди, аналитик Fitch Ratings.
Когда нью-йоркского мэра Адамса спросили, что он планирует сделать, чтобы помочь спасти рынок коммерческой недвижимости в «Большом яблоке», он в очередной раз предложил городу и штату заняться переоборудованием коммерческих офисных зданий в жилые помещения.
Впрочем, этот план по-прежнему далек от реализации. Положение, включенное губернатором Кэти Хокул в бюджет штата Нью-Йорк, которое облегчило бы проведение переустройства офисов в жилье, провалилось в ходе переговоров и не попало в окончательный бюджет штата.
«В какой-то момент времени город Нью-Йорк должен будет принять решение относительно уровня услуг, которые он готов предоставлять», — подчеркнул Ринальди.