Как можно сэкономить на отделке новостройки. Все чаще даже в эконом-сегменте девелоперы предлагают купить квартиру с отделкой. Какой вариант выбрать и какие «подводные камни» ремонта от застройщика.
По данным аналитиков, в границах старой Москвы предлагаются с отделкой 13% недорогих новостроек. В Новой Москве таких проектов уже 31%. В Московской области уже готовых к проживанию проектов в эконом-сегменте еще больше. В каких случаях стоит выбрать квартиру с отделкой, а когда делать этого не стоит, рассказали эксперты, пишет ресурс, где можно заказать технадзор за строительством.
Рынок квартир, готовых к проживанию, растет как на дрожжах. Больше всего проектов с готовыми квартирами в старой Москве реализуется в сегменте эконом-класса, отделка в тех или иных формах доступна покупателям в 8 комплексах, (ЖК «Царицыно», ЖК «Загорье», ЖД «МПИ», ЖК «Мичурино», ЖК «LIFE-МИТИНСКАЯ» и ЖК «Мироновский», а также некоторые корпуса в ЖК «Большое Кусково» и ЖК «Некрасовка-Парк»), выяснили аналитики «Метриум Групп».
Отделка намного чаще предлагается в проектах на территории новой Москвы (31% от общего числа объектов на первичном рынке). ЖК «Новые Ватутинки», «Николин парк», «Юго-Западный», «Первый Московский», «Прима-Парк», «Борисоглебское», «Рутаун», «Бунинский», комплекс в поселке Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в «Новом Бутово», «Солнцево Парк», «Квартал А101» и «Переделкино Ближнее» — предлагают квартиры с отделкой.
При этом в сегменте бизнес-класса таких проектов всего 1% — фактически такое жилье предлагается в одном корпусе ЖК «Лосиный остров». В элитном сегменте всего три проекта такого рода (ЖК Barkli Park, Barkli Virgin House и Barkli Residence), и это 9% сегмента.
Совет первый: выберите готовую отделку или ремонт
«Сегодня на рынке новостроек могут предлагаться два варианта ремонта. Первая — это квартиры с готовой отделкой, или «под ключ», когда жилье уже готово для проживания. Вторая – это ремонт от застройщика как дополнительная услуга при покупке квартиры», — поясняет PR-директор компании Est-a-Tet Анна Рогова.
«Финишная отделка» предлагается в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК «Большое Кусково», «LIFE-МИТИНСКАЯ», ЖК МПИ. На присоединенных территориях отделка «под ключ» встречается чуть реже – в 60% комплексов, среди которых можно отметить «Новые Ватутинки», ЖК «Бунинский», «Рутаун», сообщают аналитики «Метриум Групп».
«Квартиры «под ключ» пользуются спросом, потому что значительная доля покупателей жилья эконом- и комфорт-классов — ипотечники. Им важно купить квартиру и по возможности сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире — это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно также для инвесторов, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход, отмечает она.
Совет второй: оцените затраты
Эксперты отмечают, что в таких проектах стоимость ремонта не выделяется отдельной строкой. Можно оценить эти затраты только косвенно, взяв за основу комплексы, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности.
«К примеру, в ЖК бизнес-класса «Николин парк» разница в цене за кв. метр с отделкой и без оной составляет 15 700 рублей. В ЖК комфорт-класса «Царицыно» эта разница — 12 тысяч рублей, в «Некрасовка-Парк» — 10 500 руб. за кв. м, а в «Новых Ватутинках» всего 4 500 рублей», — пояснила Мария Литинецкая. По ее данным, стоимость готовой квартиры выше аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%.
Если воспользоваться вторым вариантом — заказать ремонт застройщику, — то выбор покупателя будет не так велик, такое предложение встречается на рынке достаточно редко. Цены в целом сравнимы с приведенными выше. Как рассказывает Анна Рогова, цена ремонта от застройщика составит от 7,5 до 11 тысяч рублей за метр в зависимости от первоначального состояния помещения (чистовая или черновая отделка). Однако при таком варианте покупатель не экономит время, поскольку ему приходится ждать, пока отделку выполнят, зато есть возможность выбора материалов и в ряде случаев есть экономия по цене. В таком варианте можно также контролировать качество ремонта, но об этом чуть позже.
«В любом случае ремонт от застройщика будет значительно дешевле, чем самостоятельный. Так, в эконом-классе ремонт в среднем стоит 6-7% от стоимости квартиры (от 10 тысяч рублей за кв. м), в бизнес-классе — это уже 10-15% (от 15 тысяч рублей за кв. м), а в элитном сегменте — 20-25 % (от 25 тысяч рублей за кв. м)», — приводит Анна Рогова примерные цены на рынке строительства и ремонта.
«Стоимость аналогичного ремонта, сделанного собственными силами, оказывается почти в два раза выше», — поясняет Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group.
Дело в том, что за счет объема закупки девелопер добивается дисконта 40–45% от производителей, пояснили эксперты. Но это правило работает только там, где ремонт либо стандартный, либо отделка предлагается в нескольких вариантах. Если покупатель выбирает материалы самостоятельно, такой экономии, конечно, не будет, пояснили эксперты.
Совет третий: ищите «подарок»
«Действительно, если на Западе продажа полностью готовой квартиры, уже с выполненным ремонтом и меблировкой, никого не удивляет, то в России жилье, обустроенное в соответствии с данной концепцией, практически не встречается. Одна из причин — ценовая. Зачастую бывает так, что бюджета у покупателя хватает только на сами квадратные метры в новостройках.
Поэтому отделка заказывается позже, после появления денег на ремонт», — поясняет заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева.
Она добавляет, что если застройщик предлагает отделку в качестве подарка, то тогда покупатели не отказываются от предложенного ремонта, а квартиры раскупаются более активно. Таким образом, «ремонт как подарок» можно считать хорошей стимулирующей акцией.
Совет четвертый: выберите вариант отделки
В большинстве проектов девелопер предлагает несколько вариантов отделки. В ЖК «Новые Ватутинки» можно выбрать один из четырех вариантов, в ЖК «Царицыно» — один из трех вариантов, в «Большом Кусково», ЖК «Мироновский» и ЖК «LIFE-МИТИНСКАЯ» — один из двух.
Кардинально они не отличаются и разнятся, по большей части, по цветовым решениям, а не используемым материалам, отмечают в «Метриум Групп».
«Мы разработали три варианта типовой отделки (модерн, классический и европейский), они все пользовались высоким спросом. Любой покупатель может выбрать как индивидуальный вариант отделки, так и типовой, хотя обычно в процессе подготовки окончательного дизайна используют элементы всех трех стилей», — делится Анна Рогова подробностями работы с квартирами с отделкой.
«Типовая отделка предполагает, что квартира будет похожа на другие. Однако в ряде проектов клиенты могут выбрать ремонт в разных ценовых категориях. Отличие самого экономичного варианта может быть в том, что санузел здесь будет не выложен плиткой, а окрашен, полы в комнатах и коридоре выстелены не ламинатом, а линолеумом. Даже если покупатель все-таки хочет сделать в квартире эксклюзивный ремонт, то ему выгодно воспользоваться опцией чистовой отделки опять-таки из-за экономии на материалах», — советует Анна Сосорева.
Чистовая отделка предполагает, что стены, полы и потолки выравниваются, шпатлюются, а владельцу остается положить плитку, поклеить обои и т.д.
Совет пятый: добейтесь «длинной» гарантии на ремонт
«Как правило, гарантия на стандартные ремонтные работы — 1 год», — поясняет Анна Рогова.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», рассказал, что в случае, когда человек заказывает ремонт в специализированных организациях, обычно указывается гарантийный срок, который, как правило, составляет от 1 до 3 лет.
По словам Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», застройщик может предоставлять гарантию на срок от года до пяти лет.
Фото предоставлено пресс-службой компании «НДВ – Недвижимость»
Совет шестой: следите за документами
Экономия на дальнейшем ремонте и починке собственными силами — тоже экономия. Однако трудно будет добиться правды, если документы сразу оформлены неверно или их вовсе не отдали покупателю.
«Когда квартира сдается уже с отделкой, то все гарантии прописаны в договоре, покупатель проверяет ремонт и подписывает (или не подписывает) акт сдачи. В случае, если застройщик не сдержал обещания, покупатель обращается в суд», — рассказывает Елена Карпова.
«В договоре о покупке квартиры с отделкой есть обязательное приложение – спецификация, в которой прописывается суть этой отделки. Однако многие застройщики избегают описания различных подробностей. И гарантийный срок в таких приложениях также не указывается. Конечно, покупатель имеет право запросить документы о производителях материалов и оборудования, однако в массовом сегменте практически никто так не делает», — пояснил Александр Зубец.
«В тех проектах, где отделка предлагается как опция, на нее заключается отдельный договор – как правило, с дочерней строительной компанией или непосредственно с застройщиком», — поясняет Павел Лепиш.
Совет седьмой: не стесняйтесь писать жалобы
«Условно все жалобы покупателей квартир «под ключ» можно поделить на две категории. Первая относится к материалам, используемым при отделке (не тот цвет обоев, стен, другая текстура и т.д.). А вторая – к качеству проделанных работ (плохо уложенная плитка, криво поклеенные обои и пр.). При этом жалобы первой категории учитываются строителями только в 50% случаев, а второй – практически всегда», — пояснил Александр Зубец.
«Среди типичных жалоб новоселов, купивших квартиру с отделкой от застройщика, можно назвать: низкое качество использованных материалов или произведенных работ, затягивание сроков ремонта, неполный объем выполненных работ. Чаще всего покупатели жалуются именно на низкокачественные отделочные материалы», — поддерживает коллегу Павел Лепиш.
Совет восьмой: контроль отдайте специалисту
В целом покупатель не может контролировать ремонт «под ключ», однако контроль за услугой «ремонт от застройщика» или просто «ремонт» возможен. Как это сделать профессионально, BFM.ru выяснил у профессионалов рынка недвижимости.
«Каждому человеку, планирующему делать ремонт, настоятельно советую привлечь организацию или конкретного специалиста, который будет осуществлять независимый технический надзор над всеми процессами. Это проверено и на личном опыте, и на опыте ряда клиентов компании», — советует Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate.
Он уверен, что даже в эконом-сегменте дополнительные затраты на технадзор с лихвой окупаются экономией времени и денег на сам ремонт и повышенным качеством работ. «Специалиста по технадзору можно пригласить работать по графику (например, несколько выездов в неделю), а можно оплачивать разовые визиты по необходимости. Грамотный специалист предотвращает любые ситуации отклонения от норм путем предварительного оглашения своих стандартов оценки бригадиру или прорабу строителей. Строители заранее знают, каким требованиям должен соответствовать каждый этап ремонтных работ», — пояснил эксперт.
«Моя персональная рекомендация хозяину квартиры: следует фиксировать требования технадзора и выявленные дефекты в специальном журнале под подпись руководителя бригады строителей. По результатам каждого посещения специалист по технадзору составляет отчет. Его надо тоже визировать у строителей. Если дефекты имеют место, то до полного устранения остальные работы не выполняются. Строители иногда ворчат, но делают, как положено, потому что требования по каждому этапу им озвучиваются заранее», — рассказал Андрей Иванов.